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四个商业街设计案例解读!

编辑: 【深圳万维商业空间策划设计有限企业】发表时间:2021-06-17 16:28:44浏览量:612

音乐房子的创始人陈涤说过这么一句话,“当你在一个有学问的地方卖羊肉,那么这个羊肉也是有学问的!”

一个街区有学问,那走在里面的人也就有学问了……这便是学问街区最大的卖点。

成都宽窄巷

某深耕学问产业多年的老哥曾讲过:“成都的学问是活的!”这或许是天府之都最大的优势所在,而宽窄巷子则集中表现了这一点。他们做到了每一个传统学问街巷该有的一切,但是官方给出的定义还是比较混乱的:闲在宽巷子,品在窄巷子、泡在井巷子。实际而言,大家不应该把三个巷子分开来看。

从空间布局上来说,宽窄巷子不似北京南锣鼓巷、烟袋斜巷般长条到底、一线见天,三条宽窄巷子平行分布、小径交错, 布局上更像是一个区块而非长街。可换个角度,这种布局十分巧妙。一方面,三条主街道虽然业态分布相差不多,但是主题不同,闲逛怀旧、时尚体验、住宿休憩各自为阵,小径相连,能让游客快速在各个主题之间转换不至劳累。

再一方面,保证一定的空间复杂性,有“柳暗花明又一村”的闲逛乐趣。女孩子一有了时间就是去逛街,这个逛街是消遣,不是想买啥东西列张单子:出发→走一圈儿→完活儿→回家!以旅游为打造目的的商业街更不能一条线跑到黑,虽说不至于做的像迷宫一般让人迷路,但也要保证空间的复杂性,确保在各个商铺之间营造神秘感,让人禁不住继续探索的欲望,只要把人留住了,商机就出现了!

总体来看成都宽窄巷的业态分布还是比较平均的

再然,真正有参考价值的地方在于,其对于文旅小产品的把控。茶馆,多是成都本地盖碗茶为主,坐在露天铺子来碗盖碗茶,嗑个瓜子摆开龙门阵吹夸夸(聊天),看巷子里人来人往,偷得浮生半日闲。你在别的地方尝不到的成都味儿,才有催得人到此一游的价值。

咖啡、酒吧,必须高标准,严格把控成都宽窄巷子的品牌质量,要求在三个巷子里有不输给超一线城市的生活品质,扩展高端人群客流量。

综合来看,成都宽窄巷的三个改造方向绝对是教科书级别的:原住民、原建筑、招商引资的高品质把控。

在任何一个国家,景区如果想往传统学问上打造,原住民是非常重要的一环,因为不是所有企业都拥有迪士尼般强大的企业管理能力,人文氛围没办法轻轻松松演出来的。举个最简单的例子吧,您如果有机会在北京晃荡晃荡,这个北京胡同里的气氛就很有意思!开发过的胡同有南锣鼓巷、烟袋斜巷、大珊栏,大致上什么情况您基本也都逛过,咱就甭细说了!重点在于没开发过的,天桥附近有个留学路,捡个饭点儿,您就从永安路这边口进,珠市口西大街那档子口出,一条路走下来基本就是北京老天桥胡同的氛围,不是原来的住户根本演不出来。傍晚时分,人群熙熙攘攘,自行车放慢了在行人间穿梭,各个小饭馆、食品店放出不亮的光照着街道,偶尔街边还有光着膀子喝啤酒侃大山的北京壮汉,一切的一切透露出浓郁的老北京市井味儿。这!就是学问内容,无法复制!独具特色!即使建国以来各种城市开发极大削弱之后你仍然能在一条道上品出一二的灵魂。

往上翻个十代,天桥这一溜十三弯儿住的人也全都是杂耍、唱戏、画糖画这一类的手艺人,达官贵人是不会到这一带转悠的。而全国各地拨得头筹的艺人们愿意来北京闯荡的也都跑到天桥落脚,这就和今天的全国性演艺园区和餐饮园区似的,有了这个产业为核心,天桥一带发展出了自己的一套有特色的生活方式!宽窄巷的学问资源亦是如此。

但是有人说话了,我直接把手揣进裤兜,在成都的街头走一走就得了呗,还去商业街干什么?这就是宽窄巷子第三个成功之处:运营上招商的把控,确保其消费环境的高品质。先来看看宽窄巷改造前是什么样?

不光是宽窄巷,北京、上海这一类大城市的旧城改造都是如此,这些已经住了很多年的老城区存在着卫生排污、供电混乱、设施老化等诸多生活的基础问题,这也就是为什么我之前说的留学路没有成为一个旅游打卡地的原因:市井生活气息是有了,你能接受逛街时饭菜香和垃圾臭混合的味道吗?就算你说没事,游客也不能接受啊!

不仅仅是这类基础问题的改善!很大程度上,判断你这个旅游区块的生活品质是否合格,一个重要的指标就是有没有星巴克。记得以前翻找古北水镇的资料,很多人都说,在古北水镇这样一个古城旅游能看到星巴克是一件让人安心的事。陈向宏总裁曾经说过:游客对于景区的爱是伪爱,他们逃离高楼大厦、钢筋水泥,但还是要生活在自己熟悉的环境里。

南京1912

与成都宽窄巷子不同,南京1912街区的学问氛围几乎没有怀旧的成分,反而引爆了南京夜间消费市场的端口!在1912酒吧街出现之前,南京人民的夜生活似乎比较贫乏。要说酒吧也有,南大青岛路、上海路和鼓楼淅淅零零的几家清吧开的有声有色。但1912的出现将酒吧学问凝聚在了新街口商圈的一个中心点上。就消费时间来讲,夜晚无疑是1912的黄金时间。7CLUB、RED CLUB、乱世佳人等10多家酒吧,掀起南京夜生活的高潮。

每天午夜11点到12点之间,1912街区人来人往、每个酒吧里摩肩接踵。南京传统的新街口商圈、湖南路商圈、珠江路商圈都无法与之比拟。这种夜晚酒吧的学问气氛几乎是无法复制的!

举个例子:

南京1912街区成功之后,被无锡等地复制模仿,但是,你在南京1912街区可以经常看到衣着略显古怪、发型特异的年轻人在酒吧之间游走,正是这些人撑起了南京1912街区的酒吧学问和时尚氛围,你在别处的的1912街区是看不到的!反观无锡的1912商业街,只是把酒吧做到了聊聊天、喝喝酒的程度,却把啤酒的价格翻高了几倍。

从另一个方面来说,也或许是南京本地一直缺少一个1912街区这样的夜间消费场所。重要的一点在于,这个缺少并不是每个城市的标配!南京1912的主要消费群体是南京本地的高端白领人群,而这样的消费群体不是每个城市都有。就好像青岛至今没有一家形成规模的live house,大家全都喝袋装鲜啤坐在能看见海的地方把小龙虾当下酒菜去了,谁还跑到贼老远的地方在一个窗户都看不见的小房间里闹哄哄地挤在一起喝死贵死贵的瓶装啤酒啊?可以见得精确定位消费人群是南京1912街区最出彩的地方之一,但规划者是事先调查还是恰好撞上就不得而知了。不过当初东方三采的确将南京1912定位于“城市客厅”,面向于白领、小资、学问人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。酒吧学问一开始可能并没有在计划之内。

南京1912少见零售业态

而那时,为了使城市客厅不至于落为一句空话,规划者在设计伊始就进行了精确招商定位:主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有40%的份额,国内发达城市的一线品牌占有30%的份额,其余独立特色品牌30%。

这些一线品牌在确保此地消费品质吸引高端人群的同时,支撑起了酒吧学问,是基座的作用。近些年来,搞live house的、搞高端餐饮的都或多或少会考虑一个问题:生态!当然,这个生态是个泛义,还有诸如系统一类的化身词。因为人们越来越多地意识到,单个的酒吧即使自身素质过硬,旁边没有一个合适的业态也会显得孤立无援,难以形成气候甚至随时间过气缓慢死亡。在已经过去的漫长岁月里,这种有机的商业生态近似于野蛮生长和自然淘汰,难得一见成功典范。但是成功者大多迅速脱颖而出,比如集中奢饰品的香榭丽舍、世界演艺中心的纽约百老汇。

南京1912街区这样的一种设计正是把整个的商业生态从严酷的自然淘汰中搬离出来,改成温室培育,提高成活率的同时改善外观与形状使其更加能够适应市场,虽然在初试发育阶段较为凶险和脆弱,一旦成活与成熟便可见其商业价值迅速引爆市场。

北京三里屯

与其他三个商业街区都不同,北京三里屯是自然形成的,毗邻第二使馆区的三里屯拥有着天然的国际化轨道。所以,大家只把它作为一种现象来简单说一说。

相较于前面的成都宽窄巷子和南京1912,三里屯则显得更加大气更加国际化,这些全都要仰仗太古里凭借强大招商能力,国际一线品牌的进驻甚至有些是首次进入中国直接推动了时尚潮人的聚集,白领、小资紧随其后。加之早些年三里屯“脏街”,周边的大量外企,三里屯成了在北京追逐时尚的不可取代的一个地方。如果有人想体验一下什么叫”北京的繁华“,三里屯的的确确是不二之选。”北京的繁华“就是三里屯的学问核心。

直接讲三里屯这样的国际奢饰品聚集地,小编有些难以驾驭,拐弯儿说一说日本的秋叶原。秋叶原当初也没有哪个开放商规划,或者政府引导一些企业入驻。因为多方面的各种原因,甚至是巧合的成分,秋叶原是东京当时的一个电子设备集散地,地位和当初中关村组装机的地位差不多。接着,就是所谓“二次元学问”的发展,因为二次元与电子设备不可分割的特性,几乎是所有宅在家里不出门玩电脑的这么一群人都中了二次元的“毒”,他们这群人又在秋叶原电器街拥有高度的流动性,第一家二次元商铺的入驻如同瘟疫一般立即在秋叶原大肆感染。到了今天,最鲜明的特征不在于漫画和一系列音像制品商店,而在于街道上穿着各色女仆装招揽客人进入女仆咖啡厅的“女仆”们,她们是所有外国游客到秋叶原打卡必须拍照留念的。最最最关键的在于,任何人不会觉得在秋叶原看见有年轻女孩子穿着女仆装哪怕有一丝一毫的奇怪,更多的他们会由衷地赞叹女孩子的可爱。这点和三里屯是有异曲同工之妙的!

上海新天地

之所以拿上海新天地压轴,还是有原因的!上海新天地有一个完爆前三者成为行业标杆的原因:新天地是可以被复制的!

瑞安在上海近20年的旧改历程,不仅助力企业稳固了上海市场,期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式,并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。企业目前12个新天地中,除了大连天地、虹桥天地、创智天地、瑞虹天地是常识产业园或社区型商业外,其余均是基于旧城改造的学问旅游型商业项目。截至目前企业共参与了6个大型核心城区旧改项目。

瑞安旧改都有这样一个共性:

位于一线城市或经济发达城市(如上海、杭州、武汉)的较有代表性的历史学问建筑群落。且都是旧瓶装新酒,纵使你外表是明清遗风,内部也是与二十一世纪国际接轨。

此外,瑞安旧改主要面向城市年轻阶层,特别是具有消费实力的中产阶级,也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。这么一来,企业在旧改项目的选址中就已经形成自己的特色,这有利于其旧改模式的复制。

上海新天地的发展模式和北京三里屯的成长是很相似的,因为上海新天地本身就是一个大型的休闲MALL。一线国际品牌的进驻让新天地凭借其独一无二的时尚聚集地吸引白领、小资这样的高端群体,人流聚集之后,一切都好办了。

上海新天地所拥有的理念最有特色的一个地方在于,发展MALL的时候并没有按照很传统的思路,而只是把上海“石库门”的居住房屋挖空,利用弄堂居住区的人文外表造就了一道透明的屏障:屏障外是上班的地方,屏障内,你就是时尚达人。

如果你说,上海新天地和南京1912区别不大,我也必须承认,确实不大。但从业态分布上来说,新天地每隔两到三年就会调整一次,而每一次调整餐饮都会被削弱转而增加零售业的比重。业态上的调整表明新天地似乎正在逐渐摆脱当初定下的大型MALL的策略转而塑造为上海一流时尚潮人聚集地。而街边上有多少拿着单反的摄影师等着抓拍街边的时尚青年,也会验证着新天地的转变究竟有多成功。这就是属于时尚的学问。

归根结底还是那句话,新天地的模式是可以被复制的,只要开发商有能力引入相应的国际品牌,圈内爱好者的聚集总会掀起一波浪潮。

但是上海新天地这种旧城整改模式也存在一个很大的弊端:侬个讲一千道一万,新天地还是为房地产服务的好伐……

近些年来,房地产行业的趋势大不如从前,瑞安当初走出的这么一条旧瓶装新酒,商业先行地产后入的路子搁在现在的确不太容易被模仿。但是换个角度想想,新天地的成功其实是“一线品牌成批引入=时尚商业聚集”这一时尚学问打造策略的有力佐证。

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