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浅析日本和香港地铁商业

编辑: 【深圳万维商业空间策划设计有限企业】发表时间:2021-08-03 15:30:45浏览量:267

随着我国城市轨道交通的日益发达,越来越多的城市发力地铁商业,然而却鲜有成功案例。

去过日本、香港的内地游客也许对日本和香港发达的地铁商业充满向往,规划整齐的店铺、丰富多样的商品选择,让游客在地铁过道内流连忘返。而为何地铁商业在内地却难成气候?

以香港为例,香港地铁人流造就购物天堂。香港地铁企业被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然地铁总长只有43.2公里,但日客运量高达220万人次,最高时达到280万人次,地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港元。地铁带来川流不息的人流,也造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批购物天堂。

据专家分析,香港地铁商铺运作如此成功,在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”,为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权,更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理,还会适当让利,首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻,把商场做旺。

对市场研究透彻,定位清晰,则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题,从而抓住消费者的心。据悉,香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块,进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选,对于过时或不适合的商家会下次将不予续约,重新寻找一些代表潮流的商家进场经营,以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。

日本专家眼中的地铁商业

日本已经成为地下商业最发达的国家。其合理的地下空间规划、丰富的业态组合以及多元化的店铺促成了其地下商业的繁荣。

为何日本的地下商业如此发达?其核心要素是什么?地铁商业从招商到运营,应该注意哪些方面?政府对于地铁商业起到什么样的重要作用?带着上述问题,笔者专访了副董事长町野和道。

Q:日本地铁商业之发达令人印象深刻。请问,日本地铁商业的招商运营与临街商铺或者在购物中心的商铺相比,最大的不同点在哪里?

A:你所说的地铁商业在日本叫做地下街商业。日本的地下街是占用道路下面建设的具有独特方式的商业设施。从顾客购物心理来看,地下街商业与购物中心或者临街商铺有较大的不同。到临街商铺或者购物中心的商铺去的顾客,他们有明确的购物意识;相比之下,地下街购物者的大部分是上班、上学、到邻接的铁道站换车或去别的商业设施而往来的,因此有一定的盲目性。

基于上述不同点,作为地下街商业的经营者,对这些庞大的顾客群,在提供安全安心以及舒适的设施环境的同时,怎样能促使让消费者顺便来商铺看一看,并产生购买行为,这将是大家的一个重要课题。换言之,和其他的商业设施不同,如何克服来客流虽多但实际购买率低的结构问题,以魅力的商铺组合构成促使购买率上升是经营上的要点。



Q:考虑到地铁商业的特殊性,在招商方面,什么类型的店铺适合在地铁商业街经营?

A:从地下街利用的实际状态来看,与销售高端商品的店铺相比,价格低廉的服饰店、日用商品和休闲零售、便利店、饮食店以及咖啡店等业态组合比较适合。最近有一个趋势是通讯器材、保险和医疗相关等服务业的店铺在逐渐增多。基于上述不同点,作为地下街商业的经营者,对这些庞大的顾客群,在提供安全安心以及舒适的设施环境的同时,怎样能促使让消费者顺便来商铺看一看,并产生购买行为,这将是大家的一个重要课题。换言之,和其他的商业设施不同,如何克服来客流虽多但实际购买率低的结构问题,以魅力的商铺组合构成促使购买率上升是经营上的要点。

Q:从租金水平上来讲,地铁商铺的租金与周边的购物中心相比,价格如何?

A:由于布局和结构成本不同,一般来说,客流量较多的地下街的店铺租金比周边的购物中心略高一些。

Q:你认为要成功经营一家地铁商铺,核心的要素是什么?

A:门店的装修设计、商品结构的调整、定价策略以及对顾客的服务等因素均可增加顾客的来店率,这是关乎商铺经营的核心要素。

Q:日本地铁商业非常发达,是什么原因促成了其繁荣?

A:日本开设地下商业最初的目的是将行人和车流分开,从而保证交通通畅和行人安全。在这样的背景下,大部分行人习惯于在地下空间行走,这是地铁商业发达的主要因素。以日本大阪的梅田地下街,每天的客流量约40万人次,这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。

Q:与日本相比,中国地铁商业可以说刚刚开始,对此,中国应该向日本学些什么?

A:我认为最核心的一点是,政府建设部门或者地铁商业运营者不要将地铁商业孤立来看,而是要把地下街建设规划到城市建设一体化当中。

Q:日本政府在地铁商业的支撑方面做了哪些工作?

A:以前日本地下街重新修建时政府有过低利贷款制度。不过随着地下商业日益城市,这一制度现在已经被废止。

Q:目前日本地铁内商铺的经营状况如何?每年商铺的更换率如何?

A:根据本企业下属的地下商业街经营状况来看,大部分商铺是盈利的。但是,对日本大部分的地下街来说,由于很多商业街建成后已经经过了很长的时间,今后的大规模重新修建时估计要有不少的投入,这将成为企业较大的负担。

Q:房租成本是目前商业经营的最大成本,在中国房租如果占到门店销售额的20%以上的话,门店盈利将非常困难。请问,日本地铁商铺租金一般占到销售额的多少比例?

A:每个业态每个企业的房租占比不尽相同。平均来看,日本的商铺除了共同利益费用以外,房租约占销售额的10%~15%左右。

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