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如何打造成功的地下商业

编辑: 【深圳万维商业空间策划设计有限企业】发表时间:2021-08-06 11:48:45浏览量:258

在传统的地下商业街日渐被人们遗忘之际,伴随着城市轨道交通的建设而兴起的地下商业空间的开发正成为各大城市新的商业热潮。而这尤以一线城市为最,从地铁商业步行街,到综合枢纽型商业体,到从地铁延伸到上盖综合体,倚靠地铁站而建的地下商业综合开发正日渐成为商业地产的主要模式。

这股热潮将会延续到各大正在如火如荼进行地铁建设的城市。地铁意味着客流,意味着商业的机会,而如可利用好地铁进行地下商业空间开发,打造成功的地下商业需要注意哪些呢

目前国内地下商业空间开发概述

1.目前国内的地下商业,主要分为两大阵营,其一,以二三线城市地下商业,主要是以城市人防过街通道为主,基本上位于城市繁华商圈。其二,以一线城市轨道交通为纽带,伴随地铁的开发与运营,而引起来的一系列依靠地铁交通发展起来的地下商业。随着地铁修建的热潮从一线城市扩展到二线城市,未来以地铁为纽带的城市轨道作为重要的客流集散地,其地下商业价值日渐提升,促进区域范围内的商业开发及资源整合。

2.以目前的发展来看,国内未来的地下商业将有两个重要的发展趋势,第一个就是餐饮比例会继续增加,如深圳的连城新天地,其餐饮比例已超过40%。另一个趋势,就是主题类型的,如南京的时尚莱迪、广州的时尚天河,是偏向年轻化潮流化的主题商业。

地下商业空间开发三大主要因素

商圈驱动

最常见于内地城市,以城市人防地下通道为主要商业场所,位于城市中心繁华地带,周边有商场、步行街等,商业氛围浓厚,商业发展非常成熟,商圈有稳定的客流。这类地下商业街,其进驻的商家和品牌,主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营,一般品牌档次较低、以生活低价服饰、淘宝饰品等居多。如位于长沙五一商圈的金满地商业步行街、重庆观音桥商圈的金观地下商业街等。



综合体驱动

目前主要集中在一线城市如北上广深等轨道交通发达城市。主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式。这类物业开发一般是大型城市综合体。其商业配套与地铁无缝对接,在地铁与购物中心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。这类商业街是购物中心的延伸,其发展主要是依靠大型购物中心所吸引的人流,因而其在品牌引进会向购物中心中的业态更接近,进驻的品牌相对知名度更高,多以连锁品牌为主。如深圳益田假日广场的地铁步行街。

交通驱动

这类的步行街主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群等商务区,拥有非常多的商务和上班人群。在业态呈现上主要仍以生活及时类、购买/携带便捷类商品和休闲轻食餐饮等为主。如深圳的车公庙丰盛町商业步行街。

地铁地下商业空间开发的基本形式

点式空间商业

点式商业空间大多位于地铁站的公共空间部分,例如在过道、候车点、出入口等区域设置的商业零售点,并且大多数以:报纸、杂志、饮料、电话卡等应急商品为主,这些点式的商业空间通常情况下都是由地铁运营商经营或出租位置经营,为地铁站的乘客提供一些基本、必要的商业服务。

线式空间商业

线式商业空间的构成一般是由一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面所构成的地铁通道商业空间。线式商业空间的位置可能会设置在地下的人行通道上,也可能会设置在人流必经的一些层面上,构成地铁通道商业街或地下商城。商业街主要是经营快速消费品,例如快餐店、药店、便利店、花店、书店等等。这类商业空间与地铁的关系非常密切,主要的消费人群就是出入于地铁的客流。地下商城一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品,目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族。



立体式空间商业

立体化式商业空间则是位于地铁站附近或相联的购物中心、超市等,而且这类空间规模相对比较大,包括多个楼层的经营空间。其中,很多建筑的地下楼层都是直接与地铁的通道相联接的,可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入建筑内的商业空间。同时,这类商业空间由于规模的原因,虽然也是零售业态,但因经营的品种多,范围广,目标客群除了入于地铁的客流也同时涵盖了地面上的行人。

地铁地下商业空间开发运营过程中的注意事项

空气环境

简单来说就是指地下空间中空气的:“舒适度和洁净度”。空气环境的“舒适度”体现在:地下空间中适合人活动的温度、相对湿度和地下空间地面墙壁的湿、热辐射强度以及室内气流速度等等物理因素。空气环境的“洁净度”体现在:地下空间空气中所含氧气、一氧化碳、二氧化碳的浓度,含尘含菌量等等。以上提到的地下空间中空气环境的所有指标,都应达到或超出国家所规定的标准,才能为人们创造出一个安全舒适的地下空间环境。

光环境

照度、均衡度和色彩的适宜度是衡量地下空间中光环境三项指标。地下空间光环境的质量取决于所在区域内,能够观察到的室外环境景观以及自然光的透射程度。长久以来,光环境的营造一直是地下商业空间规划设计的薄弱环节。如何利用现有的条件,为地下商业空间创造出一种自然的、稳定的并且符合人们视觉特点的光照环境是大家应该思考的重要问题。

听觉环境

人在室内活动对听觉环境的要求有三个方面:一是声信号能顺利传递,在一定距离内保持良好的清晰度;二是背景噪声水平低,适合于工作或休息;三是由室内声源引起的噪声强度能控制在允许噪声级以下。这三项要求在地下空间中,除控制混响时间上与地面略有不同外,达到舒适标准一般不会太困难。

总结

地下空间环境本身的特点和由于这些特点所引起的一些消极心理反应,如幽闭、压抑、担心自己的健康等,如果长期以来没有得到根本改善,几乎已形成了一种心理障碍,对进一步开发利用地铁站地下商业空间是一个不利因素。为了使这种状况得到改善,以进一步推动地铁站地上商业空间的发开利用,应当从三个方面进行努力:一是提高生理环境的质量,除提高舒适度外,着重研究解决地铁站地下商业空间环境对人体健康的长期影响的问题;二是科用现代科学技术成果,设计出较简单的系统,解决天然光线和景物传输到地下的问题,以及改善光环境和声环境等问题;第三个方面是从商业空间室内设计上加以改进,增加空间布置上的灵活性,提高空间艺术处理的水平。

地铁沿线地下商业空间开发利用优劣势分析

优势

NO.1 地铁的开发在国内各大城市目前都具有高强度的特点,高密度的地铁交通,可推动城市发展。而伴随着地铁开发而兴起的地铁商业,也同样弥补和促进城市商业的繁荣,因而地铁商业开发在政策层面上具有优势。

NO.2 地铁和商业经营性地下空间的客流互补,人流高聚集是地铁的典型效应特征。对于运营商而言,这意味着商业机会。结合地铁建设进行地下空间尤其是商业经营性空间的开发,可以改善行人购物环境,保证行人在雨雪风等恶劣的天气里可以出行购物,并有足够的人流,使商业经营良性运作,同时为地铁提供大量的客流,促进地铁的发展。

NO.3 于开发商而言,地下高强度的开发是最有利可图的。国内外真正盈利的轨道企业并不多,而港铁是为数不多的实现盈利的企业之一,它的做法是把地下商业的开发和周边物业的开发充分结合起来,做到综合的开发才能实现整个项目的盈利。

NO.4 地铁作为一种大众交通工具,使得人流大量的聚集,但由于特定空间的限制,地铁乘客就成为了地铁商业特定的一类消费群体。而地铁站内的商业,一定程度上满足了那些需要快捷、便利的人群。

劣势

NO.1 功能性的限制性,早期的地铁地下商业主要是以人防为主,慢慢发展是以商业为主,兼顾人防的功能,现在的趋势是以综合开发为主。功能上的限制就导致其在业态上对于餐饮、娱乐等业态限制性会比较多。餐饮门店对风火水电、气味处理等的要求比较高,娱乐业态跟人流疏散的消防规范有关,也会有所限制。

NO.2 地段的限制性。地下商业成功与否具有三大驱动因素:交通驱动型,如依靠地铁站、轻轨站发展起来的商业街;商圈驱动型,很多内地城市是这样的,如人和集团的“地一大道”系列;综合体驱动,如新加坡滨海金融中心的citylink mall,它的周边有很多的综合性写字楼。如果地下商业要成功,至少要跟这三个驱动因素其中一个相关,或者是复合叠加型的,如果一个都不沾,这样的地下商业是很难成功的。

NO.3 档次的限制性,基本上现在国内的地下商业都是对地面商业的一个延续和补充。地下商业的通风、采光等都有局限性,导致很多的好的品牌并不愿意进驻,因此地下商业引进的品牌档次相对会比较低。


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